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🏠 전 재산을 지키는 전세계약서 양식: 필수 기재 사항과 특약사항 총정리! 공인중개사가 작성하더라도, 세입자 스스로 계약서의 핵심 내용을 확인해야 안전합니다. 보증금 보호를 위한 핵심 특약과 대항력 확보 절차까지 모두 확인하세요.
내 집 마련 전, 목돈을 맡기는 전세 계약은 수억 원에 달하는 보증금을 지키는 가장 중요한 법적 행위입니다. 단순히 공인중개사가 주는 양식에 서명하는 것으로 끝내서는 안 되며, 계약서의 모든 내용을 꼼꼼하게 확인하고 위험 요소를 차단해야 합니다.
대부분의 부동산 계약서 양식은 국토교통부 표준양식을 기반으로 하지만, '특약사항(특별한 약정)'을 어떻게 추가하느냐에 따라 세입자의 권리가 크게 달라집니다. 지금부터 전세계약서의 필수 기재 항목과 함께, '깡통전세' 위험으로부터 보증금을 보호할 수 있는 핵심 특약사항 작성 노하우를 상세히 알려드리겠습니다. 안전한 전세 계약, 지금 시작하세요! 🔑
표준 전세계약서 필수 기재 항목 10가지 📝
모든 전세계약서 양식에 공통으로 포함되어야 하며, 임대인과 임차인이 반드시 확인해야 할 기본 정보입니다.
- 1. 부동산의 표시: 소재지, 토지 및 건물 면적, 용도 등 임대할 주택의 정확한 정보. (등기부등본 확인 필수)
- 2. 계약 당사자: 임대인(실제 소유자)과 임차인(세입자)의 이름, 주민등록번호, 연락처, 주소. (신분증 및 대리인 위임장 확인)
- 3. 전세 보증금: 총 보증금액과 계약금, 중도금(선택), 잔금의 금액 및 지급 일자.
- 4. 계약 기간: 전세 계약을 시작하는 날과 끝나는 날짜. (일반적으로 2년)
- 5. 계약금 지급: 임대인에게 계약금을 실제로 지급했다는 내용. (영수증 확인)
- 6. 잔금 지급 및 인도: 잔금 지급 시 주택을 임차인에게 인도(열쇠 전달 등)하는 내용.
- 7. 중개대상물 확인 설명서: 공인중개사가 작성한 주택의 권리 관계, 상태 등에 대한 설명서.
- 8. 특약사항: 기본 계약 내용 외에 당사자끼리 합의한 특별한 조건.
- 9. 계약 해제/해지 조건: 계약 위반 시 위약금 및 해제 조건.
- 10. 서명 및 날인: 임대인, 임차인, 공인중개사의 서명 또는 날인 (중개사는 등록번호 기재).
보증금을 지키는 핵심 '특약사항' 작성 팁 🛡️
전세 사기 및 보증금 미반환 위험을 최소화하기 위해 다음 특약은 필수적으로 포함해야 합니다. 중개인에게 요청하여 반드시 계약서에 기재하세요.
| 필수 특약 | 권리 보호 내용 |
|---|---|
| 근저당권 변동 금지 | "임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 주택에 근저당권 및 기타 담보권을 설정하거나 증액할 수 없으며, 위반 시 본 계약은 해제하고 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다." |
| 공과금 정산 명시 | "잔금일을 기준으로 발생한 관리비, 전기, 가스, 수도 등 공과금은 임대인이 책임진다. 잔금일 이후 발생분은 임차인이 부담한다." |
| 선순위 보증금 확인 | "(다가구, 다중주택의 경우) 임대인은 계약 체결 전 임차인에게 해당 주택의 선순위 보증금 내역을 고지하며, 임차인은 이를 확인하였다." |
| 임대인 협조 의무 | "임대인은 임차인의 전세 보증금 반환보증 보험 가입에 적극 협조하며, 필요 서류를 제공한다." |
전세계약서 양식 다운로드
계약 후 보증금 보호를 위한 3단계 절차 🚨
계약서를 잘 작성했더라도, 법적인 보호를 받기 위해서는 후속 조치가 반드시 필요합니다. 이 3단계를 완료해야 '대항력'과 '우선변제권'을 확보할 수 있습니다.
- 1. 확정일자 받기: 계약서에 확정일자를 받으면, 주택이 경매로 넘어가도 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 '우선변제권'이 생깁니다. (주택 소재지 관할 주민센터, 등기소 또는 온라인 법원 등기소에서 가능)
- 2. 전입신고 및 실거주: 전입신고를 하고 실제로 해당 주택에 거주(점유)해야 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 '대항력'이 발생합니다. (잔금일 당일 전입신고가 가장 안전합니다.)
- 3. 전세보증금 반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증기관을 통해 가입하여, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하도록 대비합니다. (깡통전세 위험 회피에 필수적)
전세 계약 안전 확보 3대 핵심 요약
계약 전: 임대인 신분 및 등기부등본을 통해 실소유자와 선순위 채권을 반드시 확인합니다.
계약서 작성: 근저당권 변동 금지 및 보증 보험 협조 특약을 필수로 삽입합니다.
계약 후:
잔금일 당일 전입신고 + 확정일자 + 실거주를 모두 완료해야 법적 보호를 받습니다.
자주 묻는 질문 ❓
Q: 전입신고와 확정일자는 언제 받는 것이 가장 안전한가요?
A: 잔금을 치르는 날, 즉 입주하는 당일에 바로 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 가장 안전합니다. 확정일자의 효력은 다음 날 0시부터 발생하기 때문에, 잔금일 당일 최대한 빠르게 처리해야 합니다.
Q: 전세계약서 작성 시 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
A: 등기부등본은 계약서 작성 직전과 잔금 지급 직전(입주 당일), 최소 두 번 확인해야 합니다. 계약 후 잔금 사이에 임대인이 근저당권을 설정할 수 있기 때문입니다. 만약 특약사항에 근저당권 설정 금지 조항을 넣었다면, 잔금일에 그 위반 여부를 확인해야 합니다.
Q: 전세보증금 반환보증 보험 가입은 필수인가요?
A: 법적 필수는 아니지만, 보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법이므로 가입을 강력히 권장합니다. 특히 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 주택이나 임대인의 재정 상태가 불확실한 경우 반드시 가입해야 합니다.
전세계약은 복잡하지만, 핵심 양식과 특약사항, 그리고 후속 절차만 잘 이해하면 보증금 사고를 충분히 예방할 수 있습니다. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 현명하고 안전한 계약을 체결하시길 응원합니다! 🙏
추가적으로 궁금한 법률 정보가 있다면 언제든지 문의해 주세요! 👍
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