반응형
월세 계약서, 안전하게 작성하는 A to Z 처음 월세 계약을 하거나 이사할 때, 내 소중한 보증금을 지키는 것이 가장 중요합니다. 법무부 표준 계약서 양식부터 계약 시 반드시 확인해야 할 등기부등본, 그리고 임차인에게 유리한 필수 특약사항까지 완벽하게 정리했습니다!
월세 계약서는 단순히 집을 빌리고 돈을 내는 약속을 넘어, 임차인의 주거 권리와 보증금을 보호하는 가장 중요한 법적 문서입니다. 특히 전세사기나 주택 경매 등 예측 불가능한 상황에서 내 돈을 지키기 위해서는 계약서 작성 단계에서 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 아래에서 월세 계약서 양식과 작성 시 주의사항을 자세히 알려드리겠습니다.
1. 월세 계약서 양식: 주택임대차 표준계약서
월세 계약 시 가장 권장되는 양식은 법무부와 국토교통부가 공동으로 마련한 주택임대차표준계약서입니다. 이 표준 계약서에는 임차인의 권리 보호에 필요한 필수 조항과 확인 사항이 포함되어 있어, 일반 공인중개사 양식보다 안전합니다.
표준 계약서의 주요 내용
- 제1조 (보증금과 차임): 보증금, 월세(차임), 계약금, 잔금, 월세 지급일을 명확히 기재합니다.
- 제2조 (임대차기간): 주택을 인도받는 날짜와 계약 종료 날짜를 기재합니다.
- 관리비 명세: 최근 개정된 표준 계약서에는 월 10만 원 이상 정액 관리비의 경우, 임차인의 알 권리 보호를 위해 **세부 항목별 금액**을 기재하도록 양식이 개선되었습니다.
2. 계약 전 필수 확인사항 (보증금 보호)
계약서에 서명하기 전, 다음 3가지 서류를 통해 집의 법적인 상태를 반드시 확인해야 합니다.
필수 체크리스트
| 구분 | 확인 목적 | 확인 서류 |
|---|---|---|
| 소유권 및 권리 관계 | 집주인(임대인)이 실제 소유자인지, 근저당, 압류, 가압류 등 보증금을 떼일 위험은 없는지 확인합니다. | 등기부등본 (갑구/을구) |
| 건물 현황 및 위법 여부 | 계약하는 주택의 실제 용도, 면적, 그리고 불법 증축물(위반 건축물) 여부를 확인합니다. 위반 건축물은 대출에 문제가 될 수 있습니다. | 건축물대장 |
| 대항력 및 우선 변제권 | 나보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있는 선순위 임차인의 보증금 액수를 확인합니다. | 전입세대 열람 내역 |
⚠️ 대리인 계약 시 주의: 집주인 대신 대리인이 계약하는 경우, 집주인의 인감증명서, 신분증 사본, 그리고 위임장을 반드시 확인하고, 가능하면 집주인과 직접 전화 통화로 확인하세요. 계약금도 집주인 명의 계좌로 송금해야 안전합니다.
3. 임차인에게 유리한 '필수 특약사항'
특약사항(특별히 약정하는 사항)은 법에 명시되지 않은 세부 사항을 계약 당사자 간에 합의하여 명시하는 조항입니다. 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 막기 위해 아래 내용을 반드시 포함하세요.
⭐ 반드시 넣어야 할 핵심 특약
- "임대인은 잔금 지급일 다음날까지 등기부등본상의 권리 관계(근저당 등) 변동이 없음을 확인한다." (잔금을 치르는 날 등기부등본을 다시 확인하는 것이 필수이며, 혹시 모를 당일/익일의 집주인 대출을 막는 안전장치입니다.)
- "계약 당시의 시설(도배, 장판, 싱크대, 에어컨 등)이 파손되었을 경우 임대인의 비용으로 수리한다." (노후된 시설물의 수리 의무를 임대인에게 명확히 합니다.)
- "계약 만료 시 임대인은 임차인의 전세(월세) 보증금을 즉시 반환한다." (계약 종료 후 보증금 반환 지연을 막기 위함입니다.)
- "임차인이 설치한 시설물(예: 도어락, 블라인드 등)은 퇴거 시 임차인이 원상 복구하지 않아도 된다." (원상 복구 범위를 명확히 하여 불필요한 비용 지출을 방지합니다.)
4. 계약 완료 후: 확정일자와 전입신고
계약서 작성만큼 중요한 것은 계약 직후의 조치입니다. 이사 당일 잔금을 치른 후 즉시 다음 두 가지를 완료하여 법적 보호를 받으세요.
- 전입신고: 거주지 관할 주민센터(행정복지센터)에 전입신고를 하여 대항력을 얻어야 합니다. (집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)
- 확정일자: 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 얻게 됩니다. (집이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리)
반응형